Bardzo często, gdy podpisujemy umowy związane z płatnościami, zakładają one uiszczenie wraz z ich zawarciem pewnej kwoty pieniędzy tytułem zaliczki lub zadatku. Wbrew pozorom, obie te instytucje nie są tożsame, a mylne ich zastosowanie może mieć daleko idące konsekwencje dla stron umowy, choćby w przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Zadatek jest instytucją opisaną wprost w przepisach kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 365 k.c. , jeśli strony nie umówiły się inaczej, lub w braku odmiennego zwyczaju, w razie niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie wpłacającego zadatek, druga strona może odstąpić od umowy i zachować wpłacony zadatek (zadatek nie podlega wówczas zwrotowi). Jeśli natomiast, nie dojdzie do wykonania umowy wskutek okoliczności, za które odpowiada przyjmujący zadatek, to stron ta winna nie tylko zwrócić otrzymaną kwotę, ale także musi liczyć się z koniecznością zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Można zatem powiedzieć, iż w takim znaczeniu zadatek pełni funkcje pewnego rodzaju zabezpieczenie wykonania przedmiotu umowy. do takiego wniosku doszedł m.in. Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 11 lutego 2014, stwierdzając, iż: „Co do zasady zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umownym, którego funkcją jest stymulowanie stron do wykonania umowy. Prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości (art. 394 § 1 k.c.) ma na celu przede wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy, jak też zrekompensowanie stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła z tego tytułu” (I ACa 1035/13, LEX nr 1438077).

Należy też pamiętać, iż żądanie zwrotu zadatku lub podwójnej kwoty zadatku albo prawo zatrzymania zadatku powstaje jedynie w sytuacji, gdy strona złożyła oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Jeżeli mimo nie wykonania umowy przez drugą stronę, strona uprawniona nie odstąpiła od umowy, służy jej prawo żądania odszkodowania na ogólnych zasadach, którego wysokość jest określona wysokością poniesionej szkody. Tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 grudnia 2014 r. ( I CSK 149/11. LEX nr 1084584).

W razie rozwiązania umowy, a także gdy nie wykonie umowy nastąpiło wskutek okoliczności , za które żadna ze stron nie odpowiada albo też za które odpowiedzialność ponoszą obie strony, zadatek powinien być zwrócony drugiej stronie , odpada także obowiązek zapłaty kwoty dwukrotnie wyższej.

Całkowicie inaczej sytuacja wygląda sytuacja w przypadku gdy przy zwarciu umowy została wpłacona zaliczka i czoło do niewykonania umowy przez jedną ze stron. Zacząć trzeba od tego, iż żaden przepis nie definiuje tego pojęcia, stanowi więc ona coś na kształt quasi raty, jest jednym z elementów płatności i nie stanowi jednak żadnego zabezpieczenia umowy. W związku z powyższym, w razie gdy z jakichkolwiek przyczyn umowa nie zostanie zrealizowana, zasadniczo zaliczka powinna zostać zwrócona – nawet jeżeli umowa nie jest wykonana wyłącznie z przyczyn leżących po stronie wpłacającego zaliczkę.

Nie ma natomiast różnicy między obu omawianymi instytucjami, w sytuacji gdy umowa zostanie wykonana przez obie strony. Wpłaconą kwotę (zadatek czy zaliczka) zalicza się bowiem w poczet ceny sprzedaży czy innego świadczenia strony. Jeśli zaliczenie nie jest możliwe zadatek podlega zwrotowi.

Warto zwracać zatem baczną uwagę i pamiętać o różnicach między zadatkiem i zaliczką, już na etapie negocjowania umowy, a na pewno przy jej podpisywaniu, gdyż konsekwencje pomyłki mogą być kosztowne dla strony.

Sporządził: Maciej Prostko, aplikant radcowski OIRP Warszawa,
Radca Prawny Izabella Górzyńska